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  亚太区经济增长在2023年预计较欧美更具韧性,整体上能够为房地产投资提供更好的环境。因此,亚太地区房地产市场将继续存在强劲的需求和增长潜力,但在加息环境下,回报率仍然承压,尤其是在加息步伐较快的澳大利亚和韩国。同时,许多地区市场和特定细分行业将出现非常强劲的租金增长,这在一定程度上会缓解加息对估值的影响。

  全球经济放缓将会导致亚太地区大多数主要市场的经济增长也相对放缓,投资者应专注于那些具有强劲基本面驱动力并有望跑赢大市的主题板块。展望未来,数字化、人口变化和低碳化将是展现长期机遇的关键趋势,并将推动我们未来几年的投资战略发展。

  数字化、人口结构和低碳化

  数字化正在改变着各行各业,而数字化需求正在推动物流和超大型数据中心的增长,原因是电子商务、线上娱乐、通信、社交媒体和智能设备的快速应用和普及使企业和消费者大量向云端迁移,这无疑是大势所趋。

  人口结构上,则出现了双重机遇:一方面,年轻和中产阶级人口不断膨胀,使得居住需求与日俱增,特别是在大城市由于买房成本过高,租房需求大增;另一方面,人口老龄化将提升老年人的居住需求,而亚太地区主要市场的老年住宅供应明显不足。

  从低碳化来看,越来越多的企业和住户正在改变思维,开始青睐环保建筑,所以对具有良好ESG表现的房地产资产的需求持续上升。这种趋势预计将为旧建筑升级提供更多机会,并且寻求以新方式创造拥有更高绿色价值的资产。

  仍然存在丰富投资机会

  过去房地产通常在通胀时期表现良好。然而,在欧洲、美国和亚洲这些主要地区情况却各有不同。由于俄乌冲突持续,欧洲正面临更加严峻的挑战,至于美国因加息幅度和速度都在加快,经济正面临下行风险。亚洲地区有助于国际投资者分散投资于本土市场以外的市场,并带来更佳的增长潜力。但对于投资者而言,更重要的是细心选择,了解在特定市场中推动物流、数据中心以及办公室与住宅需求的因素。

  澳大利亚、新加坡及韩国等市场的利率和通胀环境与西方国家的情况较为相似。虽然这造成了短期的挑战,但旺盛的用户需求加上有限的新供应,将会促进租金在中期增长。在日本,利率或在未来一段时期保持低水平,因此提供了具有吸引力的收益率利差。

  我们看好亚太地区超大型数据中心和物流资产。由于部分企业从香港迁至新加坡,将利好新加坡的写字楼行业;首尔和悉尼的微型市场也提供了较具吸引力的投资机遇。日本的住宅已发展成熟,而澳大利亚的租赁住房,以及新加坡和香港的共享居住(Co-living)市场,都呈现极大的潜在需求。高利率及流动性紧缩,同时令澳大利亚房地产债务更具吸引力。

  亚太地区的房地产行业在过去各个周期都呈现出一定的韧性,通常能够在较大的经济衰退中迅速反弹。虽然估值下降的情况可能会一直持续到明年上半年,但部分特定行业和市场预计将更具韧性,前景也较为乐观。

  我们认为,上述三大趋势将在中长期内为投资带来积极回报,而在短期,由于流动性收紧以及资本成本上升,将为亚太地区的房地产投资提供个别入市良机。【作者系保德信房地产(PGIM Real Estate)董事总经理兼亚太区主管】

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