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首批9只REITs明日解禁,解禁规模将超百亿,哪些品种最受冲击?卖方分析师推荐疫情下产权类REITs

财经6月20日讯(记者 刘超凤)6月21日,首批9只公募REITs迎来上市一周年,解禁市值超过百亿。

目前,首批9只公募REITs已积累了一定收益,成立以来平均涨幅为2036%。其中富国首创水务REIT、红土盐田港REIT成立以来涨幅均超过30%。交易性机构投资者具备兑现的动力,首批REITs解禁面临抛售压力。

申万宏源认为,份额解禁对于二级市场将会存在一定冲击。预计冲击最大的是中金普洛斯REIT,其次是平安广州广河REIT,二者解禁市值最高,且解禁部分占目前流通盘比例达到18571%、14427%。

华泰证券、光大证券等机构认为,公募REITs供不应求,首批REITs优中选优,买卖双方权衡下解禁带来价格冲击或较小,认可基础设施基金长期投资价值。中信证券认为,由于具备受疫情影响较小,出租率和租金水平相对稳定,很少出现大修等资本开支,加之不存在到期日的特征,预计产权类REITs在中长期而言更受市场欢迎。

首批公募REITs解禁规模超过百亿

2022年6月21日,国内首批9只公募REITs将迎来上市一周年。除原始权益人和关联方外,其他机构投资者的战略配售份额即将解禁。

根据光大证券测算,本次9只REITs产品解禁份额合计为2192亿份,按照6月17日收盘价测算,首批9只公募REITs市值合计为35903亿元,本次解禁市值合计为11474亿元。其中,中金普洛斯REIT的解禁市值最高,达到3858亿元;平安广州广河REIT位列第二,解禁市值为2368亿元。

从解禁份额占比来看,首批公募REITs解禁份额占总份额的平均比例339%,超过目前流通份额占总份额的平均比例324%。其中,平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT等解禁份额超过目前流通份额,占比在130%至190%之间;而中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于目前流通份额。

本次解禁后,中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT三只REITs的流通份额比例均达80%。

在解禁份额持有人结构方面,险资和产业资本占比接近一半,其他机构投资者具有落袋为安的动力,首批公募REITs面临抛售压力。

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华泰证券表示,首批解禁中保险、产业资本占比较高,分别为3128%及2772%,此外券商自营、资管、基金专户及子公司、银行及理财子等占比较多,但此类主体较保险一般投资期限较短,又会受制于净值扰动,配置意愿较低。若REITs已积累较多收益,交易性机构兑现的动力越强,相关REITs解禁面临的出售压力就越大。

自成立以来,首批9只公募REITs的平均涨幅为2036%,已积累了一部分收益。其中富国首创水务REIT涨幅最高,达3862%;红土盐田港REIT成立以来涨幅也达到3337%。此外,中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT涨幅均超过20%。

申万宏源表示,今年以来,基础设施REITs的成交较为活跃。截至6月14日,基础设施REITs的日均成交额之和为236亿元。单个产品中,富国首创水务REIT的日均成交额达到3082万元,今年以来实际换手率为1794%。其余REITs的实际换手率也都在300%以上。

从今年的收益情况来看,首批公募REITs的收益并不理想,平均涨幅仅有095%;其中,今年收益最高的当属博时蛇口产园REIT,达到787%;而中航首钢绿能REIT和红土盐田港REIT的今年以来收益均超过3%。

解禁后对市场的冲击

首批上市的公募REITs项目资质相对较优,累计分红比率均在945%以上,且大多涨幅可观。值得注意的是,今年首批公募REITs运营满一年后将符合公募基金FOF投资标准,有望带来增量资金。

华泰证券认为,公募REITs仍供不应求,买卖双方权衡下解禁带来价格冲击或较小。从卖方来看,卖方为了更好的兑现收益、减少二级价格冲击,可能更多选择大宗交易。买方来看,运营满一年后新增FOF资金入市,且首批公募REITs资质相对较好、分红率较高,市场关注度持续较高。

整体来看,由于试点阶段公募REITs优中选优,上市速度难以满足市场需求扩张速度,公募REITs供不应求,投资者一级二级参与的难度都在加大。目前市场对解禁带来的机会都较为关注,解禁抛售会对价格产生一定冲击,但预计幅度整体不会太大,较多买方资金有望进入。

光大证券也认为本次解禁对REITs冲击不大,主要是因为参与战略配售的专业机构投资者通常具备较强资金实力,并且认可基础设施基金长期投资价值。短期来看,本次解禁的影响相对有限,并不会带来REITs产品价格的大幅波动,长期来看,解禁有助于REITs二级市场平稳发展,公募FOF等长期投资者或迎来配置机会。

中信证券认为,丰富多元的REITs底层资产,构成了REITs市场得以繁荣的根基,适度压低的长端利率,也有利于REITs的市场发展。由于具备受疫情影响较小,出租率和租金水平相对稳定,很少出现大修等资本开支,加之不存在到期日的特征,预计产权类REITs在中长期而言更受市场欢迎,重点推荐具备规模效应的品牌物流仓储REITs、地段优越的产业园区REITs和核心城市的保租房REITs。

华泰证券张继强表示,长期看好REITs打新对于配置型机构的价值,基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间的、有高派息率、风险收益适中的投资产品,在当前低利率、金融监管趋严背景下,公募REITs可帮助解决资产荒问题,为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资思路。建议投资者关注优质新上市项目的打新机会。

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