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根据美国抵押贷款银行家协会周四(9月23日)一份最新报告显示,创纪录的降雨、洪水和野火等气候变化给美国房地产市场带来的风险不断上升。抵押贷款人和投资者不仅没有准备好降低他们的风险,甚至还没有准备好衡量这种风险。

住房金融有众多利益相关者,包括消费者、房东、房屋建筑商、估价师、抵押贷款发起人和服务商、保险公司、抵押贷款投资者、政府机构以及政府资助的发放抵押贷款的企业。这意味着气候变化将对一条长长的金融线将施加巨大压力。

房地美前首席经济学家肖恩·贝克蒂(Sean Becketti)说:“金融机构急于弄清楚在天灾面前该怎么做,但不知道去哪里寻找。对这种风险,他们毫无准备。他们最想知道下一步该怎么做。”

气候变化不仅给国家洪水保险计划带来了更多压力,还可能增加抵押贷款违约风险,引发出售给政府信用公司(GSE)的贷款类型的逆向选择,增加房价的波动。此外,国家洪水保险计划正在进行重大改革,这将影响房屋价值,从而影响支持这些房屋的抵押贷款的价值。目前最大的问题是抵押贷款利益相关者的不确定性。

例如,与GSE将贷款证券化的贷方可能会面临额外的保修保险费用,其中涵盖大型金融交易中的违约或担保,以及随着GSE为应对气候变化而修改其要求的更高风险。更具体地说,GSE可能会要求贷方进行额外的尽职调查,以确定是否需要洪水保险,可能不允许GSE为洪水风险较高的房屋购买贷款。

目前,抵押贷款市场严重依赖保险业来衡量其风险。但大多数抵押贷款行业风险模型都关注信用和运营风险。但由于过去几年创纪录的自然灾害数量,联邦紧急事务管理局(FEMA)已经承受了很大的压力。如果FEMA改变它将支持的内容,抵押贷款机构可能会蒙受损失。

“在风险建模的情况下,抵押贷款行业仍然主要考虑财产和伤亡风险的保护,这些风险由保险公司承保和定价。”Calibre Home Loans首席执行官桑吉夫·达斯(Sanjiv Das)说,“该行业对气候风险的建模并不多,主要依赖于FEMA或保险公司的模型。”

此外,因自然灾害而流离失所的借款人可能会拖欠住房贷款。2017年休斯顿哈维飓风过后,抵押贷款行业警告说,由于风暴淹没了休斯顿地区近100,000所房屋,因此存在潜在的气候止赎危机。在灾区,80%的家庭没有洪水保险,因为人们通常认为发生洪水的概率很低。CoreLogic的数据显示,受损房屋的抵押贷款拖欠率上升了200%以上。

本周,美国证券交易委员会(SEC)发布了一封致上市公司的信,要求它们向投资者提供有关气候风险的更多相关信息。这封信详细介绍了气候灾害带来的物理和财务风险,以及与气候相关的法规或商业模式变化带来的风险。虽然SEC没有指明具体接收公司,但银行业很可能是接收者。

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