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抢发、抢买公募REITs,上市以来7只涨超20%,更有2只涨超40%,哪些是机会?

财经5月4日讯(记者 黎旅嘉)自2021年底至今,市场行情持续动荡,无论是公募基金还是私募基金,收益表现都不佳,公募新发规模也出现了明显下滑。在此背景下,公募REITs却走出独立行情,Wind数据显示,截至4月29日,12只上市公募REITs中的11只自上市以来涨幅为正。

此前,今年首单公募REITs更被市场追捧,创下历史最低配售比例。事实上,从资产配置角度看,公募REITs与其他大类资产相关性低,是分散风险、优化投资组合的配置类资产,在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下,能满足投资者的配置需求。目前,全市场12只公募REITs合计发行规模超458亿元,业内估计国内公募REITs市场规模将达到4-12万亿元。

不过,有业内人士建议,投资人还是应仔细研究底层资产质量等因素再做判断,同样也要关注二级市场价格是否偏离基本面。事实上,根据此前出炉的11只公募REITs一季报,各基金收入、净利润、经营性现金流量净额都出现了一定分化。

公募REITs备受关注

4月28日,首单央企高速公路REITs――华夏中国交建REIT上市,单日成交额699亿元。成交金额与单日涨幅均位列同类基金首位。

Wind数据显示,截至4月29日,12只上市公募REITs中的11只自上市以来涨幅为正。其中,富国首创水务REIT和建信中关村REIT自上市以来涨幅超过40%,包括上述两只REITs在内涨幅超过20%达7只。

针对公募REITs自成立以来整体表现较好,华夏基金认为,从资产配置角度看,公募REITs与其他大类资产相关性低,是分散风险、优化投资组合的配置类资产,在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下,能满足投资者的配置需求;从市场供求角度看,我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段,已上市公募REITs产品均通过监管严格审核,资产质量优良,各类资金配置意愿较强,且目前已上市项目存量规模较小,且流通盘比例不高,产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

但从此前披露的公募REITs一季报来看,除华夏中国交建REIT外,此前上市的11只公募REITs业绩却也有分化。国盛证券表示,整体而言,全部3只高速公路类REIT、博时蛇口产园REIT受疫情影响,EBITDA不及募集说明书预期,富国首创水务REIT2022受季节性影响,亦低于募集说明书预测值的136%。除此之外,其他的6只基础设施公募REITs整体运营情况良好,EBITDA表现均超预期,且超预测值比例分布在692%-2626%区间。

具体分资产类型来看:

园区类:东吴苏园产业REIT远超预期,较说明书预测年化数据高2626%,运作稳健,收益良好;华安张江产业园REIT超预测值1679%,出租率为100%,租户稳定;建信中关村产园REIT超预测值1498%,源于整体运营情况较为稳定,3月底时点出租率为9615%,高于募集说明书预测;博时蛇口产园REIT受疫情影响,低于预期222%。

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仓储物流类:红土盐田港REIT超预期1353%,需求端持续放量导致供不应求的局面加剧,推动市场空置率持续维持在较低的水平;中金普洛斯REITQ1超说明书预测值分别为692%,基础设施项目公司一季度收入环比上涨28%。

高速公路类:平安广州广河REIT、华夏越秀REIT、浙商沪杭甬REIT受疫情影响,一季度低于说明书预测1551%、672%、492%。

生态环保类:富国首创水务REIT低于预测值1360%,主要是由于污水处理项目年内污水处理负荷率会呈现出季节性变化,负荷率较低所致;中航首钢绿能REITEBITDA超出说明书预测值2003%,主要全年收入成本分布不均所致。

应理性判断

针对11只公募REITs一季报出炉后,各基金收入、净利润、经营性现金流量净额表现出的分化,华泰证券就认为,由于当前部分存续REITs较贵,6月首批公募REITs将迎来解禁或带来估值承压,可关注调整后的二级投资机会,优选部分受疫情扰动较小、经营稳健、区域环境稳定的REITs。但对于其中业绩不及预期、疫情扰动持续的该机构则建议谨慎。此外,华泰证券也强调,还可关注扩募规则即将落地,关注市场情绪提振、优质资产注入等带来的机会。

此前,沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指引第3 号——新购入基础设施项目(试行)》(征求意见稿),明确了三种扩募方式以及相关安排等,引发市场关注。

华夏基金认为,扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善。参考海外经验来看,扩募对于促进REITs市场健康成长,促进REITs规模增长具有重要作用。以美国为例,近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元,约占当年市值总量的2%-4%,扩募是REITs规模增长的主要途径。

红土创新基金也表示,基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品,起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。相关政策的不断落地,可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求,都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。也希望引导更多的资金进入这个市场,可以确定的是未来行业的发展空间巨大,成为股票、债券之外另一个重要融资市场。

作为今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT,在比例配售前的募集规模高达1524亿元,公众发售部分配售比例仅为084%,刷新公募基金配售比例的历史最低纪录。而从市场表现看,绝大部分已上市基础设施公募REITs上市后获得正涨幅。

关于公募REITs产品备受市场追捧的原因,业内认为跟其本身特性有关。华夏基金表示,公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的,且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%,因此具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性,预期风险和收益高于债券型和货币型基金,低于股票型基金,能够提供长期稳定的现金流。

华夏基金强调,公募REITs在证券交易所上市交易,二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。建议投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量,对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断,再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。此外,首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁,对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。

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