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千亿授信驰援 碧桂园(02007)估值重塑在即

11月以来,随着金融16条、第二支箭和置换预售监管资金等一系列利好地产政策落地,碧桂园(02007)凭借强势的涨势几度成为股市中的一抹亮色。

11月24日,港股地产股涨嗨了,板块以604%的涨幅稳居头部位置,房企龙头碧桂园更是以20cm的涨势引人瞩目。而在此之前的11日、14日,碧桂园甚至还分别录得3494%、4554%的涨幅,不到1个月的时间股价上涨了约207%。

股价强势上涨的同时,碧桂园近期也频获内资增持——11月以来,碧桂园内资处于持续净流入状态,北向资金持有流通股比例从9月底的86%一路增持至11月23日的2329%,其中可谓充分反映目前内资对碧桂园的看好。

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事实上,从消息面来看,APP认为碧桂园大获资本看好也是“意料之中,情理之内”的事。

据悉,在不断推出的利好政策支持下,房企的融资环境已经得到大幅改善。11月24日,碧桂园与邮储银行建立长期战略合作关系,邮储银行将为碧桂园提供不超过人民币500亿元意向性授信额度。而国行加快对碧桂园的授信额度支持,极大地凸显了对优质房企的呵护之余,无疑也进一步激发了碧桂园的资金活力。

楼市向上拐点即将显现

从政策面来看,如果说“第二支箭”重启是楼市寒冬刮来的一阵暖风,那么紧随其后落地的“金融十六条”则是楼市迎来向上拐点的一个重要节点。

11月8日,交易商协会发布重磅消息,推进并扩大民营企业债券融资支持工具(也就是所谓的‘第二支箭’),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,预计规模约2500亿元,后续可视情况进一步扩容。

此次政策将房地产企业单独列出,房企融资规模扩大,首单融资业务迅速启动,增信服务费率低于市场化民企增信服务费率50%,政策支持楼市力度明显加大。

11月23日,中国人民银行和中国银保监会官网发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该通知围绕促进房地产融资平稳有序发展、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者的合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度6方面提出16条细化金融措施,简称“金融16条”。

据了解,“金融16条”覆盖的内容包括了房地产企业、各类金融放款机构、建筑企业、住房消费者等链条,可以称得上是为整个房地产产业链全面输血。

针对于上述政策带来的利好,不少地产分析师指出,这将极大地改善房企融资环境,为房地产市场注入强大发展信心。其中,经济学家任泽平表示,这或将有效修复优质房企融资端,部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善,暂时拿到了救命钱和上岸的船票,意味着房地产的政策拐点或已出现。

数据为实,这一点也体现在房企们最近的融资动作中——截至11月24日晚间,六大国有银行已与17家房企达成合作协议,已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。而就拿碧桂园来说,继获得邮储银行500亿意向性授信额度之后,碧桂园还相继与工行、中行签约,共获得三家银行逾1500亿元综合授信支持。

值得一提的是,随着房企融资的“春天”来临,近日以来多地楼市也出现翘尾行情。

中指研究院数据显示,上周(11月12日-18日),楼市各线城市成交环比开始起有所上涨,上海、韶关、福州分别领涨各线城市。其中,一线城市成交量整体环比上涨304%;二线代表城市成交环比上涨106%。

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对此,中指研究院指出,预计随着楼市利好政策的持续落地,供需两端政策优化,将带动市场预期进一步提升,尤其是更多核心城市政策优化后,或将带动当地购房需求释放,市场底或许就在当下。

众所周知,房地产业的冬天,是融资的冬天,也是销售的冬天。反之亦然,房地产业的春天,是融资的春天,也是销售的春天。因此,不难发现,随着利好政策频频袭来,房地产行业的“向上拐点”或许即将显现。

优质房企估值重塑在即

房地产行业迎来政策“春风拂面”,但并不意味着政策利好对所有房企都“一视同仁”。

结合政策面透露的讯息及券商机构分析可知,这一波融资政策的落地主要是利好“房企三好生”。

其中,克而瑞研究中心指出,近期获得融资支持的还是少量优质房企,这些企业原就是今年民营房企发债的主力军。随着利好政策的落地,这些优质房企可能将率先得到资金支持稳定发展,而绝大多数民营房企还要等待政策效果的传导,目前仍然面临较大的到期压力。

就拿碧桂园来说,作为地产行业的优等生,其短时间能够获得千亿授信支持并非偶然,而是有着强大且稳健的发展内核作为支撑。

销售方面,近两个月来碧桂园销售情况正逐步修复。据相关数据披露,今年前十个月,碧桂园累计实现权益合同销售金额约30943亿元,在第三方机构榜单上,碧桂园销售额仍居首位,前十月全口径销售金额为40329亿元。单月来看,今年10月,公司实现权益合同销售金额约3333亿元,环比增加409%,已连续两个月实现业绩环比增长。

债务结构方面,近年来碧桂园的债务结构也处于持续优化的状态,财务稳健且现金充裕。截至2022年6月30日,该公司有息负债总额与去年底相比下降76%,净借贷比率481%,继续稳定在民企最低区间;期末集团可动用现金余额约人民14798亿元,现金短债比约2倍,可动用现金储备充足,短期偿债无忧。

投资方面,碧桂园在各能级市场的均衡布局,有效对冲了局部地区疫情对销售的阶段性影响。截至2022年6月30日,该公司位于中国内地的权益可售资源约122万亿,另有潜在权益可售资源约2917亿,合计约151万亿,可支撑公司未来的销售需求。此外,碧桂园现有权益可售资源中,96%位于常住人口50万以上的区域;77%位于人口流入区域;75%位于五大都市圈,很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

而更难为可贵的是,碧桂园在行业低迷之际保交付的能力和决心。2022年1月至9月,碧桂园集团连同其合营公司和联营公司累计合同交付共45万套房屋,交付面积为5300万㎡。根据国家统计局数据,碧桂园前三季度交付面积约占全国18%,大体上相当于全国每交付5套房,就有约1套是碧桂园的。今年第四季度碧桂园预计还将交付约28万套房屋。

销售逐步改善,财务稳健且优质,土储布局均衡合理,同时再叠加如期交付的决心,这无疑在行业低迷之际向外界传递了一家优质房企应有的发展底气。窥斑知豹,这也是政策为什么会利好优质房企的关键所在。

值得注意的是,随着政策持续利好优质房企的发展,认为此时或许也是诸如碧桂园等优质房企估值修复的最佳时机。

据了解,在碧桂园获得邮储银行500亿意向性授信额度后,高盛当天立即上调碧桂园评级至中性,目标价上调至32港元,并表示,考虑到政府对房地产行业的支持可能会改善民营房企的流动性,碧桂园估值进一步下行的空间“有限”。此外,汇丰也上调碧桂园等多支内房股目标价与评级,并认为当前估值已超过之前的低点,这次反弹幅度将更加强劲。

除此之外,这一观点也符合目前绝大多数券商机构对于地产板块走势的预测。浙商证券指出,行业供给端支持政策接连出台+部分民营房企流动性风险有所缓解,此次变化利好未出险民企以及错杀的混合所有制房企,建议关注未出险民企及估值错杀的混合所有制房企,包括碧桂园等5家房企。

“春江水暖鸭先知”,这或许也是近期碧桂园股价持续上涨、频获内资增持背后的真正原因了。

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