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穆迪下调碧桂园(02007)评级至“垃圾级”?实属误会一场!

6月22日,一家国际评级巨头忽然又对中国房企唱空:穆迪向国内房地产龙头碧桂园(02007)授予Ba1的企业家族评级(CFR),并撤销其Baa3的发行人评级。同时,穆迪将公司的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。

消息一出,引发投资者议论纷纷。实际上,无论是在穆迪官网抑或评价体系中都并无“垃圾级”之称,碧桂园所调降的“Ba级”仅代表具有投机性质的因素。穆迪共有21个等级,Ba1级排在11位,处于行业中游位置,在同一量级的民营房企中,仅有龙湖和碧桂园评级在Ba1以上,碧桂园在行业内整体还是较稳定的。

关于此次评级调整原因,穆迪解释称:“评级下调反映了碧桂园在中国房地产行业充满挑战的经营环境下房地产销售下滑和财务指标恶化,以及其获得长期资金的渠道减弱。”

与此同时,穆迪也指出,预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性,公司主动缩降业务规模、良好的流动性都将推动未来6-12个月债务的下降,部分缓和了对财务灵活性降低的担忧。

对此,分析人士认为,从多方面指标看,碧桂园依然具备良好的财务基本面和充裕的现金流,因此即便穆迪因为行业和市场原因对该公司评级作出调整,亦不会对该公司经营及市场融资带来实质性影响,更何况,碧桂园还是民营房企中罕有的保持着“投资级”评级的公司。

实际上,纵观中国房地产行业,碧桂园仍是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。自2021年房地产行业暴雷潮以来,国际评级机构闻风而动,纷纷对中国房企给出悲观预期,穆迪、惠誉和标普三大巨头在一年中下调房企评级超百次,部分未出现债务违约的企业也遭遇“错杀”。

进入2022年,一众房企再次遭遇评级下调。对于这新一批的调整举措,评级机构给出的原因无外乎是两个:“充满挑战性的市场整体环境”、“逐渐上升的流动性风险”。

不过,由于文化差异和国情差距,海外评级机构或许对中国人“买房置地”的强烈执念还缺乏充分认识。

从房地产行业整体环境来看,2022年上半年,各地政府多次释放“稳楼市”信号,楼市松绑政策暖风频吹。据APP了解,除了放松限购限贷、发放补贴等常规手段以外,“房票”安置政策、推进存量房盘活出租等新举措也是花样百出,更有地方祭出“买房送工作”奇招,引来一波关注热度。

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时至2022年5月,房地产市场多指标出现环比回升,似乎预示“至暗时刻”已经过去。当月商品房销售出现今年以来首次环比正增长,其中商品房销售面积环比增长258%,销售额则环比增长297%。

从历史经验来看,政策效应传导到市场端需要一段时间。随着供需两端政策效果持续释放,预计下半年地产行业将迎来实质性修复。

说完宏观层面的市场环境,再来看微观层面的公司业绩。

据APP了解,近五年来,碧桂园营收及利润稳健增长,2021年公司实现营收52306亿元,同比增长13%,多项财务指标持续优化,身为行业龙头的实力相当过硬。

从债务方面来看,2021年碧桂园剔预资产负债率、净负债分别为74%、454%,同比下降6%和102个百分点;公司债务以中长期借款为主,短债比例为249%,短期偿债压力较小。

从融资方面来看,2021年碧桂园期末平均融资成本52%,较2020年下降36个基点。公司融资渠道保持通畅,截至2021年底,公司未使用授信额度约2615亿元;截止2022年3月,公司新发39亿港币可转债,与招商银行、农业银行签订并购融资合作协议,总计350亿元。

5月,碧桂园在境内完成2022年第一期5亿元公司债券“22碧地01”簿记建档工作,吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。作为首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企,碧桂园率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资,体现了监管机构对优质营房企基本面以及持续经营能力的认可。

除了企业融资以外,销售回款则是影响房企现金流的另一个重要因素。2021年碧桂园实现权益销售金额5580亿元,同比微跌22%,去化率达67%,规模位居行业第一,权益回款金额达5022亿元,回款率连续多年超90%。

优质的土地储备为公司未来业绩亦赋予了更多韧性。截至2021年末,碧桂园可售资源中98%位于常住人口超50万区域,75%位于五大都市圈,93%位于人口流入区域。APP认为,五大都市圈对年轻人、人才的吸引力强,房地产投资热度持续高企,在需求坚挺的背景下具备极强的抗跌属性。

从多方面指标来看,作为行业龙头,碧桂园依然具备良好的基本面,在财务指标持续优化的同时常年保持稳健业绩,穿越牛熊周期,在刚刚过去的行业“寒冬”中显露出了较强韧性。随着宏观层面上房地产市场逐渐升温,后续业绩增长确定性高,在热点城市的重点布局将有利于保障公司业绩的长期稳健发展。

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