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流动性压力凸显 川系“黑马”领地控股美元债寻求交换展期

财经6月16日讯(记者 孙晋)房企展期又添一例。6月13日,领地控股(6999HK)公告称,拟对2022年6月到期的一只美元债券寻求交换展期。

该债券于2021年6月27日在联交所发行,是为期一年的15亿美元优先票据,票面利息高达12%,这也是领地控股首次于海外利用美元债融资,但成本之高令人咋舌。截至公告日,该美元债的未偿还本金约为123亿美元(折合人民币约829亿元)。

对于交换要约的原因,领地控股(简称“公司”)给出的说法是,从2021年下半年开始,中资房企及其行业发展遇到转折点,用于房地产开发的银行贷款有所减少,加之房地产市场的销售下滑,以及境外市场融资的收缩,由此限制公司无法对即将到期债务作出偿还。

领地控股还表示,本次拟发起交换要约,可延长债务偿还期限,改善公司债务结构并提升现金流管理。在6月下旬完成本笔债券展期后,领地今年内再无境外债本金到期。

公开信息显示,1999年,刘玉辉、刘山和刘玉奇三兄弟,在四川眉山市创立领地控股的前身眉山宝马地产,2006年迁总部至成都,从此开启全国化扩张历程。2020年,公司上市。截至目前,虽然公司已进入粤港澳大湾区、京津冀和华中地区市场,但这些区域市场对公司销售贡献不大,2021年分别为75%、08%和59%。大本营所在地的成渝地区及四川省,销售贡献占比为766%。对低线城市市场重仓,在行业黑铁时代里,去化压力难以想象。

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“境外债确实没有了,因为上市后就发行了这么一期,但是从年报来看,一年内到期的银行及其他借款约为3232亿元;而贸易应付款项及应付票据中一年内到期约7645亿元,短期会有110亿左右规模的现金支出,资金压力还是很大,而且首先这笔债券就不一定能展期成功。”一位地产研究员接受采访时称。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也给出了类似分析,“领地控股寻求债务展期是当下不得已的选择,成功可赢得短暂喘息之机。但这也暴露了企业的财务问题,一定程度上使资本市场对企业的信心有所减损。”

领地2021年报显示,其现金及银行结余为5224亿元,扣除147亿元的抵押存款和779亿元的受限制现金,仅仅足够覆盖短期借款。

前述地产研究员还表示,“领地只是2020年上市当年的报表表现还算可以,营收130多亿,毛利35亿,同比都有百分之六七十的增长。当年上市融资大概有15亿资金,净负债率也降到90%以下了。但是这只是短暂的亮眼,早在提出千亿销售目标后,因为对规模的过分渴求,底子打得的太差了。”

资金压力愈发凸显,领地的销售情况也不尽如人意。2022年一季度,领地实现销售额308亿元,排名未进入前百。2021年全年其实现营收1505亿元,同比增长1441%;但毛利率下降77个百分点,实现毛利291亿元,同比减少182%。一位信用研究员表示,这是因为领地豪赌三四线城市的策略问题,近年来结转项目以驻马店、荆州、汕尾等三四线城市为主,销售均价及毛利率受到影响,营收虽有上升,但是盈利能力反而下降了。

在此次展期发生之前,评级机构已经接连对外撤销了领地控股评级。今年3月,惠誉表示,因领地控股选择停止参与评级过程,惠誉正在撤销其评级,撤销前,领地控股的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B”,展望稳定。

4月,穆迪也宣布因商业原因撤销领地控股“B2”公司家族评级,撤销前,其评级展望为“负面”。穆迪高级分析师Celine Yang此前曾表示,展望调整为负面反映了穆迪的预期,即由于消费者信心疲软,领地控股的合同销售额将在未来6-12个月下降,而这反过来又将导致公司流动性减弱。

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