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财经(香港)讯 由于市场恒大集团偿还债务和总计3000亿美元债务的能力的担忧,让全球投资者感到紧张,担心这可能会波及中国房地产行业和经济的其他领域。

对恒大地产的进一步研究发现,这家公司与中国房地产行业的其他公司有很多相同的问题,但它对政府旨在解决这些问题的规定反应不够迅速。

(来源:bloomberg)

自去年9月以来,恒大地产已经几次未能在最后期限前付款,最近一次是在10月11日,恒大旗下一笔美元计价债券的利息到期。据路透社报道,自上个月以来,该公司的拖欠总额达到2.79亿美元。

分析师表示,尽管这家开发商多年来一直背负着债务,但它最近的问题实际上是在过去两年监管收紧之后出现的。

中国央行周五表示,多数房地产开发商运营稳定,称恒大是“盲目”多元化和扩张的独特案例。几乎没有迹象表明正在实施全面的救援计划。

以下是世界上负债最多的房地产开发商最终陷入困境的原因:

恒大跨越了这三条红线

2020年8月,中国有关部门会见了12家房地产开发商,要求他们减少对债务的依赖。据官方媒体报道,恒大集团也参加了此次会议。

报道描述了一项尚未正式宣布的“三条红线”政策。官方媒体将“红线”描述为,如果开发商想要承担更多债务,它们必须满足三项具体的资产负债表条件。新规要求开发商限制与公司现金流、资产和资本水平相关的债务。

凯投宏观(Capital Economics)高级中国经济学家Julian Evans-Pritchard表示,去年夏天,与会的所有12家开发商都至少跨过了一条红线。

Evans-Pritchard在9月22日的一份报告中说,一年后,在最初的12家公司中,只有恒大和绿地集团仍至少越过了一条红线。他表示,截至6月底,绿地已经越过了一条红线,而恒大已经全部突破了三条红线。

相比之下,“在排名前30的开发商中,超过任何限制的不到三分之一,而一年前超过三分之二,”他说。“即使是没有正式遵守这些规定的公司,也普遍遵守了这些规定。”

恒大地产在8月底警告投资者违约。就在几天前,中国央行和其他有关部门在一次罕见的会议上要求该公司高管解决债务问题。

“整个行业面临的问题是,整个模式过于依赖金融,”中国房地产研究机构ICR高级研究员Zhang Yingji表示。

他说,对开发商扩张速度的限制,是因为确保保障性住房是中国未来五年经济发展计划的重要组成部分。

中国和美国的官方数据显示,2001年至2019年期间,中国住宅(通常是公寓)的平均价格上涨了两倍多,而同期美国新房的平均价格上涨了80%。

尽管北京在2016年开始宣传“房子是用来居住的,不是用来投机的”的口号,但房价还是飙升了。这是为了控制被许多人比作泡沫的房地产市场。

恒大的美元海外债务

然而,在接下来的几年里,中国开发商继续举债,尤其是在海外市场。

野村证券(Nomura)的数据显示,2016年至2020年,该行业离岸美元债券的价值增长了9000亿元(合1397.5亿美元),几乎是在岸人民币债券5000亿元增幅的两倍。

根据Dealogic的数据,恒大是迄今为止海外债券发行的领头羊,在2016年至2021年期间中国房地产公司发行的10笔规模最大的美元计价离岸债券交易中,恒大占了6笔。

据法国外贸银行(Natixis)的数据,截至今年上半年,恒大持有中国房地产公司19%的美元计价高收益债券,规模最大,价值192.4亿美元。

数据显示,海外债券份额排在第二位的是佳兆业(Kaisa)、禹州、华夏幸福地产(China Fortune Land Development)和广州富力地产(Guangzhou R&F Properties)。CNBC分析的Natixis数据显示,这四家公司都至少跨过了一条红线,华夏幸福和广州富力都跨过了三条红线。

法国兴业银行(Natixis)的数据显示,据报道将收购恒大部分股权的合生控股(Hopson Development Holdings)没有跨过任何红线,按资产规模排名第28位。合生控股拒绝置评。恒大没有回应CNBC的置评请求。

严重依赖预售

与中国的许多开发商一样,恒大地产在楼盘完工之前就向个人消费者出售了公寓。这使得该公司能够产生现金,同时获得贷款来开发房地产。

过去10年里,恒大地产在建楼盘的价值增长如此之快,远远超过了该公司已完工项目的价值,以及该公司能够出售的楼盘价值。

到2020年,恒大有价值1.26万亿元(1958.9亿美元)的在建项目。但这比该公司当年售出的7232亿元房产高出约70%。实际开工建设项目1484.7亿元。

开发中的房地产价值占恒大总资产的比例略高于一半,今年上半年升至54.7%,高于去年年底的54.3%。

(来源:CNBC)

一旦新规生效,恒大获得融资的能力受到影响,保持如此高的建设项目比例就变得不可持续。

穆迪(Moody ‘s)分析师在10月11日的一份报告中说,“金融机构在过去两年里已经减少了对恒大的直接敞口。”

他们表示,该公司从银行、信托公司和其他金融机构的借款从2019年底的6047亿元大幅下降到6月底的3939亿元。

恒大的许多项目都位于中国的小城市,经济学家们表示,这些城市的住房供应过剩,而中国的大城市则存在住房短缺。

标准普尔全球评级公司的分析师在9月20日的一份报告中说,由于大量使用供应商商业票据(用于支付供应商和建筑承包商的可交易合同),该公司的处境也比其他开发商更为艰难。

报告称:“恒大签约销售额的降幅超过了该行业其他遭遇困境的发行者。”

标普表示,如果没有足够的融资,就很难维持建筑和其他可以出售的资产。“这关闭了恒大最重要的现金流来源:房地产项目的合同销售。”