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213倍认购!刷新已有公募REITs网下询价纪录!保租房公募REITs 再发力,证监会倡导十大措施扩大REITs试点范围


213倍认购!刷新已有公募REITs网下询价纪录!保租房公募REITs 再发力,证监会倡导十大措施扩大REITs试点范围

财经11月11日讯(编辑 毛乐彤)公募REITs发行火爆,昨日,国内首单市场化机构运营的保障房REIT “华夏基金华润有巢REIT”网下询价结果出炉,刷新网下询价纪录,获21324倍认购。监管亦在大力倡导发展REITs市场,据媒体最新消息,证监会将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施,促进盘活存量资产,扩大有效投资。

10日进行发售询价的是第四只保障性租赁住房REITs——华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(华夏基金华润有巢REIT)。网下询价结果显示,网下发售累计吸引资金72155亿元,拟认购数量总和为 2,985,310 万份,为初始网下发售份额数量的 21324 倍,刷新已有公募REITs网下询价纪录。

据发售公告显示,基金管理人和财务顾问通过上交所 REITs询价与认购系统共收到 107 家网下投资者管理的 432 个配售对象的询价报价信息,报价区间为 2420 元/份—2552 元/份。此外,根据本可供分配金额测算,华夏基金华润有巢REIT 2022年7月1日-2022年12月31日和2023年的分派率(预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模)分别为395%(年化)和401%。

据资料显示,华润有巢REIT共有两个底层资产,分别为“有巢泾泗项目”和“有巢东部绊开区项目”,均为保障房项目,全部位于上海市松江区。项目共有9栋租赁住房、2栋配套商业及物业用房和1003个车位。面向客群主要为于上海市合法就业且于松江区住房困难(家庭人均住房面积小于15㎡)的在职人员及其配偶、子女,限制条件较少,客户基数充足。

此外,华润有巢REIT原始权益人及项目运营方为华润有巢,是首单由市场化机构来管理运营的保障性租赁住房公募REIT,而其他三单保障房REIT的原始权益人均属于地方城投。(中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT、华夏北京保障房REIT)

据悉,华润有巢是头部房企华润置地2018年发布的长租公寓品牌,受益于品牌知名度高和体系化管理运营,浙商证券认为,运营方将带来更高的市场化和曝光率。此外,根据招募说明书,2023年华润有巢REIT运营稳定后,预计年化分红率为436%,处于行业高位。

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光大证券表示,我国保租房公募REITs 再发力,利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型,进而激发市场潜力、提升估值溢价。

据WIND数据显示,截至目前,已有23只公募基础设施REITs产品获批发行,其中有20只已上市。此外,华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT已完成发行待上市,上述的华夏基金华润有巢REIT将于11月14日至15日正式发售。

目前,已上市REITs覆盖多种资产类型,包括园区基础设施,生态环保,交通基础设施,仓储物流,以及保障性租赁住房。

光大证券认为,在政策较大支持力度下,后续REITs 产品发行节奏或将加速;同时考虑到公募REITs 在房企存量资产上有较大可撬动投资价值的空间,预期后续有望迎来REITs 试点范围进一步向房地产长租公寓、物流地产等领域放开。

据上述媒体消息称,未来证监会的支持多达十条措施 ,具体包括:将推动更多优质项目发行上市,进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域,形成规模效应和示范效应;鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs,推动解决民企参与试点存在的困难和问题,尽快推动相关项目落地;尽快推动首批扩募项目落地,推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产,开展并购重组活动,促进投融资良性循环;借鉴境外成熟市场经验,结合我国国情,推动REITs专项立法,完善法治基础,促进市场长期健康发展;优化配套支持政策,推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资,为盘活存量资产提供中长期资金支持。

光大证券表示,当前需关注REITs 发展对存量运营板块的估值重塑作用,建议关注存量资产成熟稳定、发行人(管理人)主体优质可靠的标的。

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